Torino: L'Impatto Degli Affitti Brevi Sul Tessuto Urbano

La crescita esponenziale degli affitti a breve termine, facilitata dalle piattaforme online, rappresenta una delle trasformazioni più significative nelle dinamiche urbane contemporanee, influenzando l'utilizzo degli immobili, le geografie dei valori immobiliari e l'accessibilità alle locazioni residenziali. Il caso di Torino offre un punto di osservazione privilegiato per queste dinamiche. Sebbene non sia sottoposta alla stessa pressione turistica di città come Venezia, Firenze o Roma, Torino registra un numero considerevole di unità abitative disponibili tramite Airbnb. Questa posizione intermedia la rende un esempio rilevante, specialmente perché l'espansione degli affitti brevi si inserisce in una strategia urbana sempre più incentrata sull'attrazione turistica. Il rapporto del centro di ricerca FULL del Politecnico di Torino, intitolato "Chi gestisce Airbnb a Torino (e dintorni)? L'evoluzione del fenomeno degli affitti brevi tra il 2017 e il 2024", fornisce una base empirica essenziale per comprendere le caratteristiche del fenomeno torinese in termini di diffusione, redditività, performance e professionalizzazione dell'offerta, ponendo le premesse per una riflessione sulla complessa relazione tra questa tendenza e l'abitare tradizionale, oltre che sulle prospettive normative.

Analizzando i dati, emerge che nel 2024 Torino contava 9.734 annunci attivi su Airbnb, posizionandosi come la sesta città italiana per diffusione della piattaforma. Rispetto al 2017, si è registrato un incremento di quasi il 50%, mentre la domanda è cresciuta in modo ancora più marcato, con un aumento del 125% delle notti prenotate. Parallelamente, il valore economico generato da Airbnb a Torino è salito da 20,1 a 68,3 milioni di euro, un aumento del 240%. Questi numeri indicano che Airbnb non è più un fenomeno marginale nel sistema turistico torinese, ma una componente strutturale dell'economia urbana, strettamente legata alla crescente importanza attribuita dalla città alla sua vocazione turistica. Gli affitti brevi fungono da infrastruttura ricettiva flessibile, in grado di assorbire i picchi di domanda, ampliare la capacità di accoglienza e permettere a proprietari e gestori di intercettare una quota crescente della spesa turistica. Questa centralità è stata accompagnata da un significativo aumento della redditività e da una progressiva professionalizzazione del settore. Sebbene Torino si mantenga distante dai ricavi medi per unità abitativa di città come Venezia e Roma, ha comunque registrato una crescita notevole del 124% rispetto al 2017. Il processo di professionalizzazione è evidente: nel 2024, meno del 2% degli host attivi a Torino gestiva il 18% delle abitazioni disponibili e intercettava il 26,5% dei ricavi totali. La loro crescita tra il 2017 e il 2024 è stata del 280%, e un appartamento gestito da un host professionale generava in media 10.500 euro annui, contro i 5.500 euro degli host non professionali. È importante notare che l'host non sempre coincide con il proprietario, potendo essere un'agenzia o una società di gestione, il che suggerisce una concentrazione non solo proprietaria, ma anche gestionale del mercato.

Questi dati evidenziano una relazione cruciale tra attrattività turistica e mercato immobiliare. A livello nazionale, l'80% dell'offerta Airbnb nel 2024 era costituita da intere abitazioni, percentuale che a Torino sale all'84%. Questo aspetto è particolarmente rilevante nel contesto abitativo torinese, già segnato da fragilità, con un elevato numero di richieste di alloggi per "emergenza abitativa". L'aumento degli appartamenti destinati agli affitti brevi non è solo un'espansione dell'offerta turistica, ma una vera e propria trasformazione degli usi possibili dello stock abitativo. L'offerta di alloggi su Airbnb non è distribuita uniformemente, concentrandosi per il 58% in soli 6 quartieri su 23 nel 2024, con il quartiere Centro che ospita circa un quarto dell'offerta totale. Se la pressione degli affitti brevi appare contenuta a livello municipale, essa diventa molto più significativa nelle aree in cui si sovrappongono attrattività turistica, valore immobiliare e funzione residenziale. Airbnb si rivela un potente canale di estrazione di rendita nelle zone centrali e semicentrali, rafforzando la pressione sul mercato immobiliare locale. La correlazione tra l'espansione degli affitti brevi e la crescita dei valori locativi rappresenta un elemento critico per l'analisi delle trasformazioni abitative di Torino, anche se un rapporto causale diretto non può essere stabilito in modo definitivo.

Di fronte a queste dinamiche, è impellente una riflessione sulla regolamentazione e, più in generale, sulle politiche urbane. A livello nazionale, il progresso principale riguarda la tracciabilità, con l'introduzione del Codice identificativo nazionale e della Banca Dati delle strutture ricettive. La regione Piemonte ha rafforzato le procedure amministrative tramite il CIR, una piattaforma regionale per la comunicazione dei dati. Queste iniziative, pur necessarie per il monitoraggio e gli adempimenti amministrativi, non sono sufficienti per gestire il fenomeno e non affrontano i nodi strutturali, come la concentrazione territoriale degli annunci, la crescita dei gestori professionali e la competizione con le locazioni residenziali. A Torino, non sono ancora state adottate iniziative paragonabili a quelle di altre città italiane. La questione non è contrapporre astrattamente turismo e residenza, né attribuire agli affitti brevi l'unica causa della crisi abitativa, ma piuttosto definire un modello abitativo e urbano desiderato. È fondamentale che la città, investendo nella propria attrattività, eviti che questa si traduca in una riduzione della vivibilità per i residenti. La buona notizia è che Torino, non avendo ancora raggiunto livelli di saturazione come altre città, ha una "finestra temporale" per intervenire, seppur breve, prima che il fenomeno diventi irreversibile. La sfida consiste nel passare da una logica di mera registrazione e fiscalizzazione a una di governo urbano, che connetta turismo, politiche abitative, rendita immobiliare e qualità della vita. Senza questo passaggio, la promozione dell'attrattività rischia di rafforzare solo gli interessi economici di pochi, a scapito delle condizioni abitative della comunità.