Agibilità Semplificata e Decreto Salva Casa: Analisi del Nodo Cruciale del Cambiamento di Destinazione d'Uso

Il recente Decreto Salva Casa (Dl 69/2024) ha introdotto nuove disposizioni che mirano a semplificare le procedure per l'agibilità degli immobili, ma è fondamentale comprendere che tali innovazioni non equivalgono a un condono edilizio generalizzato. La legislazione e la giurisprudenza, con particolare riferimento a una sentenza del Tar Lombardia, hanno delineato chiaramente i limiti di questa semplificazione, escludendo dal suo ambito i cambiamenti di destinazione d'uso che comportano un impatto urbanistico. Questo significa che, nonostante gli sforzi per alleggerire il carico burocratico, la conformità alle normative igienico-sanitarie e urbanistiche rimane un pilastro irrinunciabile per la legittimità degli interventi edilizi.

Le modifiche introdotte puntano a facilitare il mercato immobiliare e ridurre gli oneri per i proprietari, ma insistono sulla necessità di un'attenta valutazione tecnica e legale per ogni intervento. La sentenza del Tar Lombardia sottolinea che la segnalazione certificata di agibilità semplificata non è applicabile a opere abusive o a quelle che modificano radicalmente l'uso di un immobile senza le dovute autorizzazioni, confermando che il sistema intende agevolare la circolazione degli immobili in regola, non sanare irregolarità pregresse. Questo approccio bilanciato cerca di promuovere l'efficienza senza compromettere la qualità e la legalità degli ambienti costruiti.

Le novità del Decreto Salva Casa e l'agibilità semplificata

Il Decreto Salva Casa (Dl 69/2024), entrato in vigore il 30 maggio 2024, ha introdotto significative innovazioni nell'ambito delle pratiche burocratiche relative all'agibilità degli edifici. Le modifiche agli articoli 24 del D.P.R. 380/2001 permettono ai tecnici abilitati di attestare la conformità del progetto ai fini dell'agibilità in casistiche specifiche. Queste includono la possibilità di ottenere l'agibilità anche per locali con un'altezza interna minima di 2,40 metri, inferiore allo standard di 2,70 metri, e per monolocali con superficie ridotta rispetto ai requisiti ordinari. La normativa prevede inoltre la facoltà di presentare la segnalazione certificata di agibilità anche in assenza di nuovi lavori, per immobili già legittimamente realizzati ma sprovvisti di tale attestazione. L'obiettivo primario di queste riforme è agevolare il mercato immobiliare, riducendo i tempi e le spese per i proprietari, snellendo le procedure senza però compromettere gli standard di sicurezza e salubrità.

L'introduzione dell'agibilità semplificata rappresenta un passo avanti verso la modernizzazione delle procedure edilizie in Italia. La possibilità per il tecnico abilitato di asseverare la conformità del progetto direttamente, in determinate circostanze, mira a decentralizzare e velocizzare il processo, rendendolo più efficiente per i cittadini e gli operatori del settore. Le disposizioni specifiche riguardo le altezze minime e le dimensioni dei monolocali rispondono a esigenze pratiche e alla necessità di adattare le normative a contesti abitativi diversi. Tuttavia, è essenziale sottolineare che queste semplificazioni sono strettamente legate alla legittimità dell'immobile e del suo uso attuale. La normativa è stata concepita per facilitare la regolarizzazione di situazioni esistenti e conformi, non per sanare abusi edilizi o modifiche sostanziali non autorizzate. La sua applicazione richiede, quindi, un'attenta valutazione e il rispetto di precisi criteri per garantire che gli interventi rientrino nell'alveo della legalità edilizia e urbanistica, assicurando al contempo la qualità degli spazi abitativi.

Cambiamento di destinazione d'uso e il giudizio del Tar Lombardia

Le nuove disposizioni introdotte dal Decreto Salva Casa non implicano una sanatoria automatica per ogni situazione. Al contrario, la segnalazione certificata di agibilità può essere presentata esclusivamente per immobili che sono stati realizzati in modo legittimo. Non è, infatti, ammissibile per opere che sono state eseguite senza le dovute autorizzazioni edilizie o in difformità rispetto al titolo originale. Questo principio è stato più volte ribadito da diverse pronunce giurisprudenziali e, in particolare, è stato chiaramente espresso dal Consiglio Nazionale del Notariato nello Studio n. 40-2025/P. Questi documenti sottolineano che la semplificazione procedurale prevista non deve essere confusa con un "condono edilizio mascherato", ribadendo l'importanza della legittimità degli interventi edilizi. Ciò significa che qualsiasi tentativo di utilizzare l'agibilità semplificata per regolarizzare abusi non sarà accettato, mantenendo un rigoroso controllo sulla conformità urbanistica e edilizia.

La sentenza n. 2861/2025 del Tar Lombardia ha fornito un'interpretazione cruciale in merito all'applicazione dell'agibilità semplificata, specialmente nei casi di cambiamento di destinazione d'uso. Nel caso esaminato, si trattava di un intervento che prevedeva la trasformazione di locali accessori in unità residenziali, con una contemporanea riduzione dell'altezza interna. Il Comune aveva negato l'applicazione dell'agibilità semplificata, richiedendo il rispetto dei requisiti igienico-sanitari stabiliti dal D.M. 5 luglio 1975, che sono più stringenti per le abitazioni. Sebbene il ricorso sia stato dichiarato inammissibile per motivi procedurali, la pronuncia del Tar ha implicitamente confermato che l'agibilità semplificata è destinata principalmente a locali già adibiti ad abitazione e non a quelli che subiscono un mutamento di destinazione d'uso con rilevanza urbanistica. Questo significa che interventi che comportano un cambio radicale della funzione di un immobile dovranno continuare a rispettare le normative urbanistiche e igienico-sanitarie più severe, evitando scorciatoie che possano compromettere la qualità e la sicurezza degli spazi abitativi.